最近導師班要畢業了，我偶爾會跟學生談一些可能對他們未來人生有幫助的事。上週剛分享了「買房 vs. 租屋」的心得。那天剛好很多同學去畢旅，我想乾脆把它寫成文章，讓沒聽到的同學也能有機會理解這件事。純綷以居住來說，我是支持租屋的，尤其是在都會區。因此閱讀以下分析必須知道我是有立場的，未必能完全客觀持平。
你需要的是「使用權」或「擁有權」？
該選擇租屋或是買房？回答這個問題前，首先要釐清「使用權」和「擁有權」的問題。以居住來說，我們需要的是「使用權」，因此純就居住來說，租屋就能滿足所需了。但人類的天性就是想要「擁有」，因此雖然「擁有權」不見得是必要的，但卻很能滿足我們潛在的想要佔為己有的人性慾望。這或許也是為什麼置產成為一種根深蒂固執念的原因。無論如何，如果只是要住，「使用權」即已足夠，也就是說租屋就可以滿足所需；如果是要滿足更深層的慾望，或是為了投資理財及其它理由（將房子留給孩子、穩定地安置小三......），才需要藉由買房去獲得「擁有權」。
以下我從三個角度談買房和租屋的利弊：
（一）你付出什麼、得到什麼？
（二）房子增值的意義。
（三）生活品質的比較。
（一）你付出什麼、得到什麼？
有陷阱的觀念(1)：「與其付錢給房東，最後什麼都沒有，不如買房子。」
在「買房 vs. 租屋」的思辯中，有很多看似合理，其實在邏輯上有謬誤的說法。第一個常見的說法是：「與其付錢給房東，最後什麼都沒有，不如買房子。」這個說法在邏輯和數學上是有問題的。以一間1000萬的房子為例，我用591租屋網提供的工具計算（註1），買房者所需付出的代價是：
買房者：300萬頭期款、每月約37000貸款、付20年 = 約1200萬。
而同樣要住在1000萬的房子裡，如果用租的，是不用頭期款的，每月房租大約是15000。
租屋者： 0頭期款、每月約15000房租、付20年 = 360萬。
「與其付錢給房東，最後什麼都沒有，不如買房子。」這個說法暗示著「同樣的付出」，買房者最後有房子、租屋者什麼都沒有。但這是錯的，二者付出大不相同，二者付出的代價差非常多。買房者20年付出了1200萬，租屋者只付了360萬。
因此，如果買房者和租屋者都拿出1200萬的話，買房者20年後擁有房子，但錢是0，；而租屋者20年後因為只花了租金360萬，所以他會剩下840萬。於是，這個比較的結論如下：
買房者：付出貸款 1200萬，存下0現金、獲得1間（超過20年屋齡的）房子。
租屋者：付出房租 360萬，存下840萬現金、獲得0間房子。
「與其付錢給房東，最後什麼都沒有，不如買房子。」這個說法是不正確的，正確的說法應該是（以購買時市值1000萬的房子為例）：「你可以選擇付錢給銀行，20年後擁有房子；或是付錢給房東，20年後存下840萬。」
至於擁有一間房子或是840萬現金，何者你覺得更重要，就見仁見智了。
（二）房子增值的意義：
有陷阱的觀念(2)：買房，可以增加財富，是一種投資。
一般來說，房子是會增值的，現在1000萬的房子，20年後不會是1000萬。假設房價持續漲，每年以3%增值計算，則20年後這房子會是1800萬。因此，(1)假設房價持續漲，(2)且房價漲的速度比你賺錢的速度快；那麼，早買應該比晚買划算。至於房價會不會持續漲？這不是我能預測的。但以下我就以如果房價持續漲來分析這件事。
以簡單的數學來算，1000萬的房子在20年後變成1800萬，你賺了800萬，平均一年賺40萬，感覺超有成就感；但這是有陷阱的計算方式。因為這個計算的前題是：把房子賣掉換成現金；如此你才能拿到那800萬。而現實中的問題是：賣掉房子之後你要住那裡？買隔壁那間來住？不行，因為不是只有你家的房子漲了，隔壁那間也漲了，買隔壁那間你賺不到800萬。想要賺到這800萬價差，除非你願意降低生活品質、搬去比較差的房子，或是從都會搬去鄉下住。只要你還想住同樣等級、類似地區的房子，你就無法拿到這800萬價差；要賺這800萬，你必須賣屋搬家，改變自己的工作、家庭、社交圈、生活習慣；除非真的缺錢要還債、跑路，一般人不太會這樣做。因此，雖然20年來你的房子增值了800萬，但是你拿不到這800萬。除非你是投資客，買房的明確目的就是為了賺價差；否則，只要房子對你來說有居住的功能，房子的增值對你實際的人生來說意義不大，它是一種看了心情會不錯，但實質上沒有太大作用的抽象價值。（註2）
（三）生活品質比較
接下來我要談買房與租屋的生活品質比較；我還是以前面的1000萬的房子為例。剛才提到買1000萬的房子，每月要付三萬七的貸款。如果把這三萬七拿來租房子，可以過什麼樣的生活？每月三萬七的房租你大概可以住到3000萬以上的房子。租屋者住在3000萬的房子裡 vs. 買房者住在1000萬的房子裡，生活品質有多大的差別，應該不用我多作說明了。
當然，一般人不會那麼瘋狂，大手筆花三萬七去租房子，這個例子應該很沒有說服力。所以我倒過來談：如果每月付兩萬五房租，這是在雙北應該不算離譜的房租，買房和租屋的人，可以各自過什麼樣的生活？兩萬五其實是我自己的目前房租，而我目前住的房子市值大概是1800萬，五十幾坪含車位、四房、飯店式管理、客廳有落地窗、眼前有開闊的景緻、旁邊有台北大學、週邊都是綠地等等；同樣用591系統我算了一下，如果我是買房子，每月付兩萬五的貸款，可以買到價值多少的房子？800萬；每月付兩萬五的房貸只能買到800萬的房子。在雙北800萬的房子如何、生活品質如何？我覺得不需要再多作說明了。因此，同樣每月付出兩萬五：
租屋者：1800萬的生活品質。
買房者： 800萬的生活品質。
其實，「同樣每月付出兩萬五」這個算法，還低估了上述的生活品質差距，因為這還沒算進買房者多付了頭期款（300萬）、還有裝潢費用等等。也就是租屋者手上會比買屋者多了三、四百萬的現金，這對生活品質有很大的影響。
總之，你可以選擇住在買得起的800萬房子裡，或是租在買不起的1800萬的房子裡；二者生活品質大不相同。
其它優缺點：
一開始我就提到，我是傾向支持租屋的。除了上述一些我覺得比較重大的理由之外，以下我談一些關於租屋的其它優缺點；而由於租屋和買房基本上算是蠻相對的，租屋的優點多半就是買房的缺點、買房的優點就是租屋的缺點；因此你也可以從買房的角度來解讀這些優缺點。
租屋的優點（也是買房的缺點）：
1. 租屋沒有房子老化問題，可以一直住新房子。
2. 房子老化也不關你的事，你可以不必費心處理。有次颱風我發現氣密窗滲水、前一陣子我踩書房的木質地板聽到了不尋常的吱吱聲、昨天我開系統櫃時發現把手脫落了（這都不是我破壞的啦，是自然損耗），我都沒有什麼心理負擔，也不覺得一定得處理；畢竟這不是我自己的房子。相對來說，如果這是自己的房子，心情一定大不相同，我會覺得很痛，思考著要不要找人來處理，人生會因此多了很多煩惱和擔憂。
3. 「千金買房、萬金買鄰。」租屋不用擔心惡鄰居。以我之前租的房子為例，鄰居會在半夜時發酒瘋、又哭又叫，夫妻吵架會打到我家門口。如果那是我的房子，我真的會非常苦惱，但因為是租的房子，我甚至可以在租約未到時，就押金送給房東，直接搬家走人。
租屋的缺點（也是買房的優點）：
1. 偶爾要搬家。但我覺得這代價不大，從開始整理到搬到定位過新生活，我個人的經驗是不會超過一週。此外，對我來說搬家還有附加「斷捨離」效果，可以趁機清掉很多不要的東西，人生會清爽很多。
2. 學區問題。這是很多人選擇買房的理由，由於我沒有當父母，不太確定租屋對學區有多大影響，無法多作評論。
3. 不能隨心所欲的佈置、裝潢自己的住所。但這一點我也覺得還好，佈置、裝潢只是一開始的新鮮感問題，就穩定居住來說，影響不大。
最後，要一直堅定地租屋、不買房子，其實不容易；這必須非常理性才作得到。傳統那種「有土斯有財」的思維影響我們很巨大，我一直到幾年前都還是偶爾會有想買房子的念頭；雖然我明明知道那是不理性的。擁有一間房子的確可以帶來安全感。所以，如果要租屋過一生，必須能克服傳統思維及心理安全感的問題。如果有一天你動了想買房子的念頭，可以回頭看看這篇文章，也許你仍然覺得我講得有道理，也許你的閱歷讓你發現我這篇文章有些漏洞，於是更有信心地做出讓人生更幸福的決定。我在2016年為你們寫下這篇文章，銘傳心四甲，希望有一天你重看此文章時，人生很美好。
註1：591計算工具的利率預設值為2.5%。
註2：房子的增值對你來說沒有實質的價值，但對你的子女可能有。因為在你掛掉之後，他繼承一間1000萬的房子或1800萬的房子是有實質差異的；因此，如果你認為把房子留給子女是重要的事，那麼房子的增質是有意義的。
